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与房产相关的法律常识
2015-04-25 22:06:52 来源:楚天法治-社会与法 编辑: 秦彬
房产
1.       什么是期房,购买期房怎么判断开发商具备预售资质?
|生活难题|
王先生的儿子不小了,王先生一直在盘算为儿子买套房,可是现在房太贵,王先生就想为儿子买期房。看了几个楼盘,王先生看中了其中一个,于是就到该楼盘的售楼大厅咨询,他担心这个楼盘的开发不符合法律规定到头来自己吃闷亏,那王先生应当查看那些证照呢?
|法律指南|
所谓期房是指房地产开发商从取的商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止,所售出的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房子称为期房。
 现在很多开发商为了解决前期开发资金不足的问题,通常会采取出售期房的方式筹集资金;而对买房人来说,期房的价格会比现在房底很多,是非常划算的购房方式。
由于期房是尚未建好的房,所以购房人在购买时必须认真仔细的避免风险,要查看开发商的开发经营是否合格。为此,我国《诚实房地产管理法》第45条对商品房预售的条件给予了明确的规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确认施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款必须用于有关工程建设。”
 由此可知,够买期房是判断开发商是否具备预售资质需要从以下几个方面认定:
 首先,开发商必须具备《企业法人经营执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围内进行开发。其次,要看开发建设的手续是否合法。开发商必须取得《土地使用权证》、?《建设使用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和建设工程施工许可证》
最后,看开发商是否已经取得《商品房预售许可证明》。
同时具备上述三个条件时,购房人即可放心购买。
2.       申请个人商业房贷需要满足什么条件?须向银行提供哪些资料?
|生活难题|
老章是个体户,做了十几年生意后攒下一笔钱,打算在当地买一套房子将家乡的父母接过来一起住。看好了楼盘后,老章向售楼小姐打听贷款买房的详细手续。
|法律指南|
根据《个人住房贷款管理办法》第4、5条规定,申请贷款的个人应是具有完全民事行为能力的自然人,同时具备以下条件:
(1)具有城镇常住户口或有效居留身份;
(2)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
(3)具有购买住房的合同或协议;
(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款,享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;
(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人
(6)贷款人规定的其他条件。
该办法第6条规定,申请个人商业房贷,须向银行提供以下资料:
(1)       身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居住证)
(2)       有关借款人家庭稳定的经济收入证明;
(3)       符合规定的购买住房合同意向书、协议或者其他批准文件;
(4)       抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明,有权部门出具的抵押物估价证明,保证人同意提供担保的书面文件盒保证人资信证明;
(5)       申请住房公积金贷款的,须持有住房公积金管理部门出具的证明;
(6)       贷款人要求提供的其他文件或资料。
3.       发生哪些情况,房屋贷款的房贷银行可以追究借款人责任?
|生活难题|
2007年年底,50岁的老刘在合法奥林花园买了一套房子,总价近50万元。老刘首付了15万元,余下35万元办了10年的按揭贷款。后来每月要换4000元的贷款越来越让老刘吃不消了,从今年1月开始,老刘终于断供,连续7个月没有换房贷。银行随即向法院起诉,要求解除与老刘的贷款合同并要求其支付违约金。
个人住房贷款管理办法》第三十五条规定,借款人有下列情形之—的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:
  (1)借款人不按期归还贷款本息的;
  (2)借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
  (3)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁,出售、转让、赠与或重复抵押的;
  (4)借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;
  (5)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;
  (6)借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;
  (7)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。
本案中老刘持续7个月未能及时归还贷款本息,违反了老刘与银行的贷款协议,银行有权对老刘追究违约责任,应当按照当初贷款协议的约定向银行支付违约金。
4.       还贷有困难,借贷期限能否变更?
 |生活难题|
蒋女士在中国银行办理了房贷,当时办理的事15年按揭。现在因为蒋女士的丈夫下岗了,家庭收入锐减,想延长到20年,遂向中国银行咨询。
|法律指南|
 根据《个人住房贷款管理办法》第27条规定,借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议。部分银行在个人住房贷款类规定中明确指出,在银行申请的住房贷款,如果借款人在借款期内偿债能力下降、还贷发生困难,可以通过向银行申请延长借款期限来调整每月的还款额,从而减轻每月的还贷压力。只要经银行调查其还贷确实有困难,而且申请人没有拖欠应还贷款本金、利息的情况,银行就会受理延长借款期限的申请。
此外,该法第10条还规定:“贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限,但最长不得超过20年。”
借款期限变更后,利率按重新确定的借款期限(以还贷款期数+变更后剩余期数)的相应利率执行,期数不满整年的以整年计。
因此,本案中蒋女士可以向中国银行申请延长借款期限。
5.       退房后银行的房贷还用还吗?
|生活难题|
张某,浙江温州人,2007年年底到北京初次置业,分别购置了四套商品房,全为期房,合同约定今年年底交房。其中一套全款,一套按揭,另两套以朋友名义办理按揭。因房价下跌,张某直接经济损失超过200多万元,于是张某在2008年8月要求开发商退房,三套按揭房也已经停供,银行准备起诉。
|法律指南|
   在发生退房的情况下,购房人与开发商之间的买卖合同接触后,不少够房人“理所应当”的认为,房子都退了,银行的贷款自然也就没必要接着换了,结果被银行告上了法庭。
  其实,在按揭购房的过程中,购房人与开发商和银行之间,实际上存在着两个不同的法律关系,即购房人与开发商之间的买卖合同关系,购房人与银行之间的借贷关系。
  购房合同的解除并不以意味着借贷合同也解除了,在开发商解除购房合同后,与银行的借款合同实际上已不可能履行。在这种情况之下,借款人应该及时告知银行,解除双方之间的合同。
  本案中张某应当及时与银行联系解除贷款协议,否则可能会导致房已经退,但月供还在计算,最后还承担对银行的违约责任。
6.       购买商品房遭受欺诈可否要求双倍赔偿?
|生活难题|
梁先生于2008年1月在某小区购买了一套商品房,并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付了首期房款5万元,后来梁先生发现房地产开发公司故意隐瞒了所售房屋已经抵押给银行的事实。梁先生可否主张双倍返还已付款?
|法律指南|
商品房具有使用价值和价值两重性,具备商品的一般属性,商品房亦是商品,消费者为生活消费需要购买、使用商品房受消费者权益保护法保护。根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的的不能实现,或者合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房出卖给第三人;(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
梁先生的情况符合上述第四种情形,可以主张双倍返还已付房款。
7.       如何应对开发商面积陷阱?
|生活难题|
黄先生于2007年1月在某楼盘订购了一套楼中楼,图纸面积40平方米。
同签订后他心里一直不踏实,请来业内人士,怎么算面积都差3平方米。黄先生与开发商紧急交涉,对方则支支吾吾。于是他向律师咨询了此事。
 |法律指南|
在房屋买卖合同中,争议最多的问题就是房屋的面积计算,由于饭房屋面积的计算技术性规定比较多,一般的消费者(购房者)难以准确把握,同时又得不法房地产开发商往往又利用买房者不熟悉房屋面积计算规范内容的劣势,在房屋面积上大做文章,让买房者吃哑巴亏。
根据《商品房销售管理办法》第28条~20条的规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
  按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型也设计图纸一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:
(1)       面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。
(2)       面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归受买人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还售买人,绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中,面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)÷合同约定面积×100%。
  房屋的购买者在怀疑自己所购的商品房面积由水分时,自己测算的结果是没有法律效力的,应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。《房产测绘管理办法》第6条规定:“有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:
(1)申请产权初始登记的房屋;
(2)自然状况发生变化的房屋;
(3)房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。
然后,购房者再依据《消费者权益保护法》采取相关的救济措施。
本案例中,黄先生对房屋面积由疑问时有权委托法定的房屋测绘单位进行测算,然后依照《消费者权益保护法》进行维权。
8.       开发商在预售时的广告与实际交付的房屋不相符怎么办?
|生活难题|
张庆一直在为自己物色合适的婚房,前天在路上走时接到一张楼盘的广告,上面说是该楼盘是出售适合刚就业青年的期房,两室一厅小户型、欧洲风格精装修,交房入住,花园式小区等,张庆兴奋不已,很快就与该楼盘的开发商办理了各项手续。第二年开发商如期交房,可是张庆收房时就傻了眼,所谓的欧洲风格精装修就是墙壁全刷上白色瓷涂料,花园式小区基本还没有多少绿色植物,与宣传册上的宣传相相去甚远,张庆恨不得马上把房子给退了,他该怎么办?
|法律指南|
由于期房是业主在购买时尚未建成的房屋,购房人往往需要承担交房与购房时房地产开发商的宣传存在差异的风险。而有的开发商为了尽快将房屋出售,在广告中不免会有些夸大之词甚至故意虚构根本不可能兑现的承诺,最后买房人惊呼上当,而开发商辩称广告册等只是示意图推诿责任。针对这种情况,我国很多相关法律条文都有规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明个允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
本案中由于开发商的精装修交房即入住等承诺是张庆购买房屋的重要原因,该广告应当视为要约,张庆可以要求开发商为此承担责任。
9.       房价大跳水,购房者可否要求解除购房合同?
|生活难题||
2008年4月,南京市市民张某相中建邺区一处商铺,当月20日与房地产开发商签订协议。签约后,张某依约支付20万元房款。不久,房地产行情大变,所买商铺随同其他楼盘一道降价。为降低损失,张某连忙向开发商要求解除商品房买卖契约并退房。
   |法律指南|
根据我国《第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”根据《合同法》第94条规定,有下列情形之一的当事人可以解除合同:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍δ履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他Υ约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形”。
本案例中,该合同并不具备可解除的情形。
  本案商铺买卖双房都是投资人,法律上对他们应当同等保护。买房人为转嫁商业风险带来的损失,违背诚实信用原则、违反市场法则,在没有形成单方解除权限的情形下,单反要求解除合同,没有法律依据。
10.   因开发商违约,如何进行后期退房?
|生活难题|
林女士于2008年3月在武汉某开发区购买商品房一套,并且付清全部房款。购房合同约定2008年9月1日交房,交房3个月内办理房屋产权证,开发商直到2008年12月才交房,且交房后3个月内也未按约定办理房屋产权证。林女士后来才知道,签订购房合同时,该开发商未取得商品房预售许可证。而且商品房已经抵押给了银行,只有抵押结束后才能办理产权证。
|法律指南|
对于购房者而言,交房的日子可以说是欣喜与担忧同步进行,欣喜的是终于有了自己的房子,担忧的事如果这房子有不足之处该怎么办?如果买来的房子出行了问题,能否退房,怎样退房?
 在以下几种情况下,购房者可以要求退房。
 
(1)       合同无效退房。
 购房者在买房时都要与开发商签订《商品买卖合同》,有些合同法律界定上会被视为无效合同。房屋买卖合同无效一般会在以下两种情形下产生:其一,开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,与购房者签订商品房预售合同;其二,开发商存在欺诈。开发商故意告知购房在虚假情况,如竣工日期、装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以被认定为欺诈行为,合同无效。
  合同无效时,根据《合同法》的规定,因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款。
(2)       房子有“硬伤”可退房。
 如果都么的商品房存在以下几个“硬伤”时,协商不成功,购房者可以通过法律手段来退房。①面积误差超过3%。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》第14条的规定,误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人有权请求解除合同,要求开发商返还已付购房款和利息,如果面积“缩水”超过3%买受人可以要求双倍赔偿。②《解释》第14条还规定:买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。③质量不合格。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,或房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者可请求解除购房合同和赔偿损失。④套型误差。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。⑤变更规划、设计。已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起,一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。
(3)       开发商违约可退房。
 依据《合同法》的一般理论,开发商根本违约,购房者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下几种情况:①1、逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限,购房者有权要求解除合同退房,并要求返还购房款利息,双倍返还定金,赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同,只追究开发商的违约责任,对此,购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限,购房者则不能退房,只能请求开发商承担的违约责任。②房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准,置业者有权退房 。③由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。
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